由于不断飙升的抵押贷款利率使房地产市场陷入停滞，一名著名的经济学家预测，美国房价可能在未来一年内暴跌20%。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据显示，9月份的现房销售连续第八个月下降，经调整后折合成年率为471万套，环比下降1.5%。这是自2007年以来最长的衰退。与一年前相比，销售额下降了近24%。

万神殿宏观经济学研究公司（Pantheon Macroeconomics）首席经济学家伊恩‧谢泼德森（Ian Sheperdson）表示，随着抵押贷款利率飙升至7%，房屋销售下滑“仍不见底”。谢泼德森预计，由于需求大幅下降，明年房价将下跌15%至20%。

谢泼德森在给客户的报告中说:“如果你打算搬家，又需要新的抵押贷款，你将面临利率的大幅上涨。完全有可能的是，即使是想换房的人也完全有可能面临更大的月供，这是目前按兵不动的好理由，从而制约了房产供应。”

他补充说：“但价格必须大幅下降才能恢复平衡，住房的供给曲线不是平坦的，因此需求的骤降将推动价格下降。”

抵押贷款利率阻碍了潜在买家的负担能力，他们已经面临着几十年的高通胀和高房价的双重挤压，在新冠疫情时代的住房热潮中，房价飙升至创纪录的水平。

由于承受能力的紧缩迫使更多的买家和卖家离场，房地产市场已大幅降温。

房地美（Freddie Mac）的最新数据显示，截至周四，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.94%。抵押贷款利率处于2002年以来的最高水平，自今年1月以来已经翻了一倍多。

万神殿公司估计，随着抵押贷款申请大幅减少，房屋销售将一直下滑到明年初。

这位著名的华尔街经济学家说：“我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。到那时，销售将下降到不可压缩的最低水平，只有那些因工作或家庭环境而别无选择的人才会迁居。”

全美房地产经纪人协会的数据显示，9月份现有房屋价格的中位数为384,800美元，与一年前的同一个月相比上升了8.4%。然而，自6月份达到413,800美元的历史最高点以来，中位数价格已经连续三个月下降了。

据邮报报道，房地产公司Redfin表示，上个月美国房屋销售和新上市房屋数量降至新低。该公司的一位分析师警告称，由于抵押贷款利率不断上升，市场“在好转之前会变得更糟”。

那么，房价到底会降到什么程度？

简单而言，就是房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像房地产泡沫破裂时那么大。

根据衡量美国房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，从2006年的高峰到2012年的低谷，全美房价下跌了27%。

Zillow的高级经济学家杰夫•塔克（Jeff Tucker）表示：“2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。”

另外，房地产市场崩盘的时候，待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍然大大低于疫情前的水平，这加剧了购房竞争。这使得价格保持相对坚挺。

自今年年初以来，抵押贷款利率翻了一倍多，购房者的计算方法发生了很大变化。据抵押贷款数据公司“黑骑士（Black Knight）”的数据，中位数房价的每月本金和利息抵押贷款支付较一年前增加了930美元，增幅达73%。

黑骑士公司认为，当考虑到飙升的抵押贷款利率，同时考虑到高涨的房价和没有快速增长的工资时，现在买房比几十年来都更难负担。

但是对于买家来说，可能会有一些缓解。

据高盛（Goldman Sachs）的经济学家们预计，房价将从6月份的高点下跌约5%至10%。

富国银行最近也预测，到2023年底，全国单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。

经济学家们还预计，房价将在2024年反弹并再次上涨，到2024年底，房价中值将上涨3.3%。

研究人员写道:“迄今为止，住房市场调整背后的主要驱动因素是抵押贷款利率大幅上升。如果我们对美联储降息的预测成为现实，抵押贷款利率可能会小幅下降，就像通胀压力降温推动实际收入增长一样。然后销售活动应该会有小幅改善，这将重新点燃进入2024年的房屋价格升值。”

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